经营失血靠卖地求生 欠债千亿的新湖中宝路在何方

发布:每日财报

  作者:裴岗

  房地产宏不雅调控连续趋严,融资的渠道也在赓续收紧,在这样的配景下,房地产开发采取“拖字诀”的浙系房企湖中(行情600208,诊股)(600208.SH),正迎来经营和资本层面的双重压力。 一折特卖 http://m.1ytm.cn

  《每日财报》注意到,曩昔数年间,新湖中宝不停致力于滩涂开发、旧改项目,一度称霸上海市场。不过由于此类项目投入多、回款慢、周期长等特性,新湖中宝深受高欠债、 业绩增速迟钝的困扰。 一折特卖 http://m.1ytm.cn

  作为一手修建起新湖系的掌门人,黄伟先后抓住了从从眼镜店、股票、期货到房地产几乎每个市场海潮中的风口,那么在时下地产调控不放松的宏不雅配景下,能率领新湖中宝顺利度过难关吗?

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  1 BBTI论文 http://www.bbti.cc

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  卖地求生 资金回笼困境

  中报显示,公司2019上半年实现营业总收入72.8亿,同比增长30.1%;实现归母净利润17.2亿,同比增长18.1%;每股收益为0.2元。申报期内,公司毛利率为38.7%,同比提高9.9个百分点,净利率为23.5%,同比低落2.7个百分点。

  简单从财务数据上看,其表现还不错。然则其欠债率倒是压力十足。

  依据《每日财报》的查阅,新湖中宝近四年欠债总额分手为636.67亿元、816.73亿元、916.69亿元、1055亿元,2019年第一季度再度升高,达到1093.32亿元。

  

  新湖中宝经营连续失血,开始通过发债、卖地等道路筹措回笼资金,以应对高达1093.32亿元的总欠债。就在7月份,新湖中宝与融创地产签署互助协议书,拟将近百万平方米的地皮贮备作价67亿元出售给融创,涉及上海、温州和启东等地,引起市场关注。依据关照布告显示,新湖中宝本次交易产生收益约 5 亿元。不过,这次交易也实在是割肉之举。

  通过与融创的这笔交易,新湖中宝也算是甩开了巨年夜的财务压力,如果未来房地财产的行情不错,本身还能分一杯羹;另外,融创拿到百万方优质地皮资源贮备,进一步主导开发,还有新湖中宝保证,未来成长更添助力。

  不过,在政策调控、融资渠道收紧的年夜情况下,融资难带来的周转压力也不容小觑,对付贩卖回款提出了更高的要求。2019年第一季度,新湖中宝地产合同贩卖面积为13.50万平方米,同比减少0.33%;合同贩卖收入21.27亿元,同比减少6.77%;结算面积8.28万平方米,同比减少53.89%;结算收入8.43亿元,同比减少59.28%。

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  欠债千亿 巨年夜偿债压力

  截至本年一季末,新湖中宝的总欠债为1093.32亿元,此中短期借款为31.53亿元,一年内到期的非流动欠债为221.54亿元,而一季末公司的现金及现金等价物余额为140.52亿元,可以看到,武汉新闻网www.wh-edu.cn,新湖中宝短期偿债压力不小。

  据关照布告显示,截止2018年末,新湖中宝的总资产为1398.71亿元,总欠债为1054.85亿元,资产欠债率为75.42%,此中,短期借款29.41亿元,历久借款404.49亿元。

  实际上,就在本年6月,新湖中宝刚刚刊行了一笔1.1亿美元的境外债券。值得注意的是,这笔债券额度不仅高,利率同样也高,达到了11%。有研究机构曾统计过房企海外融资环境。1-5月,房企融资中海外债占比达到了23.1%,票面利率均值为8.91%,比2018全年境外融资7%出头的利率明贵显高。

  此外,相较于债务风险,新湖中宝对外保证或面临风险。数据显示,截至2018年末,公司对外保证余额为109.6亿元,此中对企业的保证余额为25.53亿元,占净资产比例的7.42%。

  对付这些债务保障来看,有阐发机构认为,新湖中宝盈利仍能对利息支出形成笼罩,但保障才能一般。从流动比率和速动比率分手为2.09倍和0.51倍看,流动资产对流动欠债的笼罩水平同样一般。

  与此同时,新湖中宝存在较年夜规模的受限资产。数据显示,截至2018年末受限资产为454.47亿元,占总资产比重为32.49%,占净资产比重为132.17%。受限资产年夜部分因用作融资的典质或质押资产。

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  负现金流 经营不容乐不雅

  据中国指数研究院数据显示,2018年全国房企贩卖额排名,新湖中宝已排到百名开外了。

  以房地产为主业的新湖中宝近年营收增长迟钝,2016-2018年,新湖中宝营收分手为136亿元、175亿元、172亿元。公司经营运动现金流量净额也不容乐不雅,自2015年至2018年初次为负且有扩年夜趋势,2018年现金流初次转负资产受限遭上交所问询,本年一季度,经营运动产生的现金流量净额为-23.73亿元。

  就在本年初,新湖中宝收到上交所问询函,15问质疑其现金流及资产环境。新湖中宝在回覆上交所问询函中解释,2017年的部分现金收入来源在2018年没有连续性得到,2018年,对公司现金流入进献较年夜的新湖期货不再并表;2018年公司海涂开发业务收到现金为0。

  尽管新湖中宝给出了关于现金流转负的解释,这并不代表新湖中宝面临的现金流没有问题,本年一季度,正是受到房地财产务影响,公司营业收入同比年夜幅下降55.76%,毛利率同比减少20.1%,当期毛利润同比减少8.50亿元。同期,公司贩卖费用同比增长40.68%至0.85亿元,财务费用同比增加20.97%至5.49亿元。费用占营业收入比例高达57.20%,同比增加36.02%。

  另外,8月22日晚间,温州市纪委官方网站“清廉温州网”宣布消息,温州银行党委委员、副董事长、行长吴华涉嫌严重违纪违法,目前正在接受纪律审查和监察查询访问。联合资信在评级申报中提出,由于存在部分投资资产“非标转标”的压力,温州银行房地产及建筑业贷款规模上升较快,投资资产与传统信贷投放存在行业重叠的环境,需关注信用风险集中裸露的可能。温州银行与新湖中宝关系密切,此次行长“下马”,年夜股东新湖中宝与银行的贷款资金问题和下一步成长加倍备受外界关注。

  就目前来看,房地产成长的年夜情况不可,就算新湖中宝以地皮贮备较多,取得本钱较低的优势本身开发,然则又陷入资金紧张、周期太长,不确定因素过多的多重困境中,出让部分项目或许拯救了本身,也让别人受益,是某种水平上的双赢。但房企的冬天还没有结束,分解也将加剧,房地产寡头化的趋势也将越来越明显。

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