华创证券:地财产绩快增、布局分解,高预收款确保稳增

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乐居财经讯 李礼 近日,华创证券宣布地产行业 2019 年三季报综述。 BBTI论文 http://www.bbti.cc

变乱:

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3Q2019 房地产板块主营业务收入同比+20.7%,较 2018 年+1.0pct,较 2019H1-0.3pct;归母净利润同比+10.1%,较 2018 年+7.7pct,较 2019H1-1.9pct。 本文来自武汉新闻网 http://www.wh-edu.cn/

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3Q19 板块营收快增业绩连续分解,一二线连续高增,业绩合法释放期 麻城教育网 http://www.machengedu.cn/

   16-18 年贩卖高增速及房价年夜涨决定了 18-20 年结算增速将逐步走高,同时竣工集中度也在快速增长,尾部企业逐渐退出,综合推动 3Q19 营收同比+20.7%(较 18 年+1.0pct),结算略有加快,从房企布局来看:二线+32%>一线+22%>三线+9%;同期净利润同比+10.1%(较 18 年+7.7pct),业绩释放加速,但布局分解,从房企布局来看:二线+46%>一线+15%(剔招蛇后为 26%)>三线-28%,此中一二线房企连续远好于三线。考虑到主流房企预收款连续高增、毛利率年内坚持稳定、费用率改良预期,综合将保障 19 年业绩稳增

3Q19 毛利率高位持平、净利率略升,费用率提升、少数股东权益下降

18-19 年行业主要结算 16-17 年的涨价项目,推动 3Q19 毛利率继承处于 34.7%高位,和 18 年持平,从房企布局来看:一线 39%>二线 32%和三线 32%;固然三项费用率由 18 年的 10.2%提升至 3Q19 的 11.7%,但同期少数股东权益占比由 18 年的 23.0%下降至 3Q19 的 21.0%,武汉新闻网www.wh-edu.cn,三费率提升和少数股东权益下行的对冲推动 3Q19 净利率提升至 9.9%、较 18 年+0.3pct,从房企布局来看:一线12%>二线 11%>三线 7%。值得注意的是,16H2-17H1 地王频现导致后续利润率有下行压力,但一方面,龙头拿地本钱更低付与其下降更为可控,另一方面,万科、保利等龙头 18 年年夜量存货减值后续冲回或转销将有效平滑利润率。

3Q19 净欠债率略增,一三线加杠杆、二线降杠杆,现金短债比高位略降

19Q3 末,板块资产欠债率为 80.0%、较 18 年末+0.6pct;但 19Q3 末预收账款占比总资产为 27.3%,较 18 年末+3.0pct,剔预收款后欠债率为 52.7%,并较18 年末-2.4pct,显示预收款增长仍是欠债率上升主因;19Q3 净欠债率 96.3%、较 18 年末+5.9pct,主要由补库存推动,但此中一三线加杠杆、二线降杠杆;从房企未售库存占比总资产的连续下行至汗青新低来看,后续行业仍有补库存需求,但融资连续较紧也将迫使拿地趋弱、利于降杠杆;19Q3 现金短债比为 1.19倍,较 18 年略降 0.09 倍,但仍远好于 11 年和 14 年的 0.9 倍;此中一线房企现金短债比 1.55 倍,仍远好于二三线房企的 1.01、1.04 倍。展望全年,市场贩卖连续超预期以及拿地趋弱,将推动主流房企回款+欠债率边际改良。

3Q19 回款增速放缓,预收款锁定率立异高、保障 19-20 年业绩稳定增长

3Q19 板块贩卖回款同比有所下降,表现为贩卖商品及劳务的现金流入同比由18 年 20.3%下降至 3Q19 的 13.1%,主要源于行业贩卖增速有所放缓;但考虑到三季度融资再收紧后房企加年夜推盘力度匆匆回款意愿加强,叠加 8-10 月贩卖连续超预期,后续贩卖回款或将有所改良。行业贩卖商品及劳务的现金流入对营业收入笼罩程度连续提升,3Q19 高达 153%,较 18 年+22pct;同期预收账款同比由 18 年 28.7%降至 3Q19 的 18.6%,但预收账款锁定率则由 18 年 1.26倍提升至 19Q3 末的 1.59 倍,高预收款锁定将确保 19-20 年业绩稳增。

投资建议:业绩快增、布局分解,高预收款确保稳增,维持“保举”评级

3Q19 房地产板块营收和业绩坚持快增,预收款锁定率立异高将保障 19-20 年业绩稳定增长,并且主流房企贩卖连续超预期,龙头集中度继承提升,强化年底估值切换行情;同时近期环球流动性宽松预期继承升温,一城一策再次涌现、地方调控小幅松动略有迹象,加强估值上修弹性,而板块估值仍处于低位。我们:1)维持开发保举评级,保举:a)低估值龙头:保利地产、金地甲鱼体、万科 A、融创中国、绿地控股、招商蛇口;b)二线发展蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光成长、华夏幸福、荣盛成长;2)维持商业地产保举评级,维持保举:年夜悦城,建议关注:中国国贸、金融街等;3)维持物管保举评级,维持保举:中航善达,建议关注:碧桂园办事、永升生活办事、绿城办事、新城悦办事等。

风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,融资政策超预期收紧。

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