扯下WeWork最后一块「遮羞布」

发布:武汉新闻网

作者| 李小歪

编辑| 吴怼怼

WeWork慌了。 麻城教育网 http://www.machengedu.cn/

华尔街日报消息称,WeWork正在考虑低落IPO目标估值,从原先的470亿美金,预计直接腰斩到200亿美金以下。

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在八月中旬向SEC提交上市申请后,外界对WeWork的质疑随之涌来。金融时报指出,公司最年夜的投资者日本软银,甚至因为市场平淡的反映,敦匆匆其弃捐IPO计划。

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本次市场的遇冷绝非突然。 搜163 http://www.so163.cn

历久以来,WeWork深谙投资人和资本圈的游戏规则,总是能以「悦目的财报数据」在浩繁北美互联网公司里脱颖而出。 BBTI论文 http://www.bbti.cc

猖狂扩张的公司,并未觉察手中囤积楼盘和历久租赁合同的风险。在经济衰退的某个节点,便会陷入资金断流的困境。这些风险裸露出了WeWork在狂飙突进中的「虚伪」。

我们从招股书和年夜量公开信息里,试图解释以下几个问题。

1、盲目扩张下,WeWork延长与业主租赁合同,到底在财务上存在什么风险?

2、数据真假难辨,对标竞争者,WeWork的估值到底水有多深?

3、企业治理凌乱,Adam家族到底从WeWork拿走了若干钱?

这些问题的谜底,可以赞助我们懂得WeWork的真实财务状况,断定其作为「二房主」的商业模式本色。

01

猖狂的扩张

2008年美国次贷危机之后,赋闲率上升了快8个点。年夜量中小公司倒闭,曼哈顿的写字楼闲置,第五年夜道上衣衫褴褛的流浪汉,上一秒照样华尔街西装革履的操盘手。

写字楼的业主急得发窘,银行的存款每天缩水。WeWork的出生有如神助,把酒店模式引入办公租赁市场,办理了中小公司和楼盘业主的配合困境。

拿到面积较年夜的套内空间后,切割成面积更小的隔间,依据用户需求重新装改动造,并提供所谓的配套设施办事,这和中国用户现在常见的自如、蛋壳公寓的「租房+管家」模式,其实年夜同小异。

北美投资圈的神奇之处就在于,技巧导向的公司和「会讲PPT」的公司,都能在这片地皮上淘金挖矿。WeWork搭上了「共享经济」的快车,摇身一变就成了「转变人类工作方法」的立异者。

WeWork的第一道杀手锏,是猖狂的扩张。

这一秒拿到投资人的钱,下一秒就去开分店。在2017年至2018年之间,WeWork每个月扩张的空间,在1.4万平方英尺到2.8万平方英尺之间。

这种扩张猖狂到什么水平,数据比较一下就知道。

行业最老牌的机动办公办事商IWG,1989年成立于比利时。花了30年,IWG才拥有5000万平方英尺的空间。而2017年WeWork只有1000万平方英尺,到2018年底,这个数字就酿成了4500万平方英尺。

但此时,它的会员数目仅仅是IWG的五分之一。

(图片来自于recode,更新于美东光阴2019年8月14日上午11.20)

空间的极致运用,是WeWork的第二道杀手锏。

它并购了一家3D建筑立体模型公司Case,对建筑的某一楼层进行逐一扫描,详细了解门窗的高度和地位,空折衷消防所占据的高度比重,从而将建筑本钱低落10%,空间利用率提高到15%以上。

依据美国工会统计的数字,在美国,人均办公使用面积是250平方英尺,WeWork只有50平方英尺。被用到极致的空间提高了坪效,毛利因此达到30%~40%。

这种高歌大进的扩张让投资人喜闻乐见。他们活在一种错觉里,投下去的钱每一分都被真金白银地花在了刀刃上,WeWork的疆土每天都在扩年夜。

02

隐藏的风险

商战汗青上,通过烧钱来迅速攻克市场的打法已经被验证过可行性。我们已经见证过的,外卖年夜战和打车市场,都是如此,或有一家杀出血路,成为巨头,或有两家突出重围,难分别足。

联合办公空间也不例外。2012年到2018年之间,北美共享空间市场上涌入了更多竞争者,如Industrious、Serendipity以及专做女性办公的The Wing。这让WeWork觉得压力,拿地速度加倍奔驰。

为了从竞争者手上抢下目标楼盘,WeWork通常会开出更高的年租金或租期更长的合同,博得业主青睐。

诚然,这种做法能够率先卡位,但同样存在风险。

首先便是地舆地位带来的高租金。

不停以来,WeWork和一家名为Factual的科技公司互助,将不合所在周边的咖啡店、购物阛阓、餐厅、酒吧和健身房等一系列数据作为评价指标,进行综合评级打分,从而选出性价比最高的签约所在。如此一来,WeWork可以最快地签下目标地段,并开始寻找用户出场。

这种方法让WeWork的点位集中在城市的焦点商圈和黄金地段。并且,这些城市都是政治经济和文化高度繁荣的一线城市,如纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图、华盛顿特区、波士顿和伦敦。

反之,IWG的点位散布于世界1000多个城市,此中相当一部分位于经济程度较低的拉美区域。就每平方英尺要向业主付出的租金成原来看,WeWork点位集中于高溢价城市,这让其比IWG面临更多的风险和资金压力。

更为严重的是,历久租赁合同很容易让WeWork陷入现金流缺乏甚至中断的危局。

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