中南建设再融资成本达12%，远超同行，利润水平还要降？

雷达财经出品　文｜李亦辉  编｜深海

BBTI论文 http://www.bbti.cc

6月4日，据久期财经，江苏中南建设集团股份有限公司（下称“中南建设”）为子公司担保发行1.5亿美元高级无抵押票据，息票率12.00%，到期日为2022年6月8日。资金用途为现有离岸债务进行再融资。 麻城教育网 http://www.machengedu.cn/

中南建设融资利率远超同行。相关统计显示，海外债发行方面，武汉新闻网，中资房企4月共发行11只债券，总募资额约159.3亿元人民币，其中近半数票面利率低于5%，加权平均为5.9%。

BBTI论文 http://www.bbti.cc

公开资料显示，中南建设主营房地产开发，2009年借壳大连金牛成功上市，2020年进入房企“2000亿俱乐部”，堪称行业黑马。最近三四年间，中南建设债务持续攀升，偿债压力巨大。 麻城教育网 http://www.machengedu.cn/

截至2021年第一季度，中南建设的有息负债778.5亿元，负债总额3097.16亿元，总负债率85.98%，净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）为97.54%。 麻城教育网 http://www.machengedu.cn/

在中南置地2020年年会上，中南建设董事长陈锦石之女、现任上市公司总经理的陈昱含曾指出，中南建设存在盈利能力和产品能力两大短板。彼时，其还称“对于中南，补短板就是生产力。”

但目前来看，公司因历史地价偏高、产品溢价能力差等不足，导致毛利率显著低于同类大型房企，盈利短板长期存在。同时，公司还面临多地项目遭通报、业主频繁投诉质量问题，公司还需要进一步发力补短板。

境外融资成本上升至12%

随着房地产行业进入降杠杆周期，监管部门对房企的融资持续严控。境内发债受阻背景下，房企通过发行海外债方式置换过去的高息融资。

不过受制于自身因素的限制，部分房企境外融资成本并没有下来，而是处于高位。起家于江苏南通的房地产企业中南建设便是此类代表。

久期财经报道，中南建设在港交所担保发行Reg S、364天、固定利率的高级无抵押美元票据，初始指导价12.375%区域，息票率12.00%，最终指导价和最终定价12.25%，发行价格99.773，规模1.5亿美元。

数据显示，12.00%的融资成本在今年以来的内房企中属于较高水平。

观点地产新媒体统计，中资房企海外债发行方面，4月共发行11只债券，总募资额约159.3亿元人民币，其中近半数票面利率低于5%，加权平均为5.9%。

克而瑞数据显示，在今年前5个月中，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右，在境内发行债券的平均成本在3%左右，不管是境内还是境外，融资成本整体水平并不高。而中南建设作为千亿房企成员，12%的海外融资成本明显高于行业平均水平。

一般来说，在发行美元债的房企中，优质的公司利率较低。比如1月6日，龙光地产发行了3亿美元7年期优先票据，票面年利率4.5%；5月12日，碧桂园公告发行4年6个月期美元优先票据，发行规模5亿美元，利率仅3.125%。

在利率较高的公司中，5月27日，久期财经披露阳光城拟发行3年3个月期高级美元票据，发行规模上限2.9亿美元，最终指导价8.05%。这个资金成本已经较高，但也远低于中南建设。

在不少业内人士看来，作为高杠杆的行业，房企的竞争，很大程度上是融资能力的比拼。

融资成本一定程度上是房企综合实力的体现，企业融资成本较低，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，从而实现低成本融资的良性循环。

其实，中南建设4月份完成置换存量债券的融资成本也不低。4月8日，中南建设发布公告称，境外全资子公司HZID2019年分别发行3.5亿美元、0.5亿美元和1亿美元2022年6月18日到期，票面利率10.875%的高级无抵押定息债券。

2021年3月，HZID向上述债券的持有者，发起以每1000美元支付20美元，并转换为2024年4月到期，票面利率不低于11.5%的新债券的交换要约。根据要约的实施结果，共有持有19025万美元上述债券的持有者接受要约。

交换完成的19025万美元新债券的票面利率确定为11.5%，同时HZID另外发行5975万美元2024年4月到期，票面利率11.5%的债券。

6月3日，有投资者向公司发问：公司准备发行的美元债券利率为何如此之高，比暴雷的蓝光发展都高，连我这样头铁的投资者看了都发怵，公司能解释下吗？

中南建设回复称，公司外汇来源渠道有限，为了应对可能的还款风险，公司新发票据的成本确实偏高，但这仅是短期市场状况的反映。相信未来随着市场稳定，以及公司财务报表改善，信用评级的提升，公司发行境内、外融资工具的成本都会明显下降。

从公司的角度而言，因为外汇来源不足，为了偿还到期美元债，再高的成本也得继续发，看似合乎情理，但也从侧面反应出投资者对其所持的谨慎态度。